浅谈：物业经营的新模式

物业管理是劳动密集型行业，人力成本由于近年来在物价及人员工资的增长，人力成本支出已占到物业公司管理费50%-70%的比重，而物业公司加上剩余成本支出费用总计大约占到物业管理费总额的90-95%,其余即为盈利。物业公司一般收费率达到85%左右为保本，示范小区要求收费率在95%以上。数据显示，传统住宅物业管理的利润率在0%～5%，如果一个物业企业管理得好，利润可以达到8%。目前物业管理公司TOP20中，有12家均依附于开发商的自有物业，并不完全以盈利为目的，物管公司中有95%都处于亏损状态，而物业百强企业的平均净利润率约为5%左右,由此对于物业管理企业来讲，通过合理的岗位配置，走科技化模式以及充分利用公司的资源，在保证工作质量的前提下，控制人力成本的支出对于企业盈利水平具有重大的意义。

成本控制需要改革；

1、 物业管理企业的性质决定了,物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。在工资组成中，管理人员的工资占了相当大的比重，因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。因此，物业管理企业职能部门的设置，应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。

2、 首先科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区(大厦)的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。

转变思想，开拓创新；

3、 让机械化代替人工，免去了招工难问题；例如:之前管理面积比较大的封闭式多层小区,可按人均管理面积3500-4500平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封闭式高层小区,可按人均管理面积3500-5000平方米来核定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区,可按人均管理面积3000平方米来核定管理处人员编制。现在一台吸尘器就可以清洁之前10倍的工作量，相当于在同一时间省去10名人工，机械高效省时省力，省去一大部分的人工成本，长远来看效果显著。

服务多元化；

现在的物业公司在发展的前提下，都是打出组合模式，物业服务不单纯服务住宅项目，服务对象多元化对于，高档的别墅区、商场更是将机械化运用到，例如户外道路、停车场、等场所根据使用面积、地面、环境选择电动扫地车，电动扫地车主要利用蓄电池作为动力来源，完成全自动的扫地清洁功能，由于采用电能作为动力，无二次污染，无废气排放；电动扫地车大大缩短了清扫时间，提高了清洁效率，降低了人工成本，为企业大大节约了成本，提高了效率。对外也是形象的提升。

1、工作效率高，每小时清扫9800平方米，相当于约16名人工清扫效率。

2、作业时间长，充一次电可连续使用8小时，连续清扫70000平方米。

3、使用成本低，一天只需3元电费，易损件便宜，每年只需更换两次。

4、价格低廉，是国外进口设备的1/3。

5、一台电动扫地车，可替代20名清洁工人，半年内即可收回机器投资。

6、机械化作业好管理，不在存在招人难、人员工资上涨等问题。

7、机械化作业提升企业形象，创造优美环境，

8、机械代替人工清扫，是保洁行业必然趋势，是保洁行业一场改革

像商场地面是瓷砖地面会选择驾驶式洗地机，驾驶式扫拖一体机可每小时清洗3000至5000平方米，可代替手动清洗。手推式洗地机，每小时2000平方米，一次性购买成本低，平时每天只需几元电费，零配件便宜，每年更换2-3次。相比人工机械化作业效果好，效率高，速度快，易于管理，是清洁行业发展的必然趋势，一般是人工清洗效率的10倍以上，根据不同的模式，场地布局会发生变化。

电动扫地车大大缩短了清扫时间，提高了清洁效率，降低了人工成本，为企业大大节约了成本，提高了效率。对外也是形象的提升。